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      2017-05-20 10:10:51 來(lái)源:中國經(jīng)營(yíng)報

      上海房貸4月份少增92億 利率恐再上調

      繼今年一季度個(gè)人住房貸款同比少增241.3億元之后,上海4月房貸增速持續回落。5月16日,央行上??偛堪l(fā)布《2017年4月上海市貨幣信貸運行平穩》文件,顯示2017年4月份個(gè)人住房貸款增速回落,同比少增92億元。

      業(yè)內人士表示,上海地區個(gè)人住房貸款的放緩與國內的房地產(chǎn)調控有直接的影響。其中,銀行房貸利率是調控的主要手段之一,隨著(zhù)5月份北京房貸利率的普遍提高,上海地區各銀行的利率政策受到關(guān)注。

      “首套目前上海最低的優(yōu)惠是9折,房貸利率4.9%打9折后是4.41%,這是最低的。具體還要看客戶(hù)的征信、還款能力等方面綜合考量。”某股份制銀行支行客戶(hù)經(jīng)理告訴《中國經(jīng)營(yíng)報》記者。

      “隨著(zhù)央行貨幣政策的變化,SLF、MLF等貨幣工具的利率在上升,傳導到銀行的資金成本也會(huì )上升,這主要是央行窗口指導的作用;隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面宏觀(guān)調控的增大,風(fēng)險會(huì )進(jìn)一步加大,銀行會(huì )通過(guò)利率的調整來(lái)進(jìn)行風(fēng)險控制。”中國人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員董希淼認為,利率有可能會(huì )有變化,除了管理層的調控,還有銀行自身的主動(dòng)調整。

      9折優(yōu)惠仍在

      進(jìn)入5月份,一線(xiàn)城市的房貸收緊。北京市多家銀行的房貸利率從5月1日開(kāi)始全線(xiàn)上調到執行基準利率,二套房在基準利率基礎上上浮20%。同時(shí),深圳地區大部分銀行首套房利率也進(jìn)入9.5折時(shí)代。作為同為一線(xiàn)陣營(yíng)的上海市,房貸利率是否也要跟進(jìn)步伐,目前受到關(guān)注。

      記者從上海地區各銀行信貸部門(mén)了解到,目前除了交通銀行(5.920, 0.00, 0.00%)首套房貸利率有9.3折的最低優(yōu)惠外,中國銀行(3.610, 0.00, 0.00%)、工商銀行(4.980, -0.02, -0.40%)、建設銀行(6.050, -0.02, -0.33%)和農業(yè)銀行(3.430, 0.01, 0.29%)的首套房貸利率是在基準利率上有最低9折的優(yōu)惠;其他股份制銀行首套房貸利率則有9折和9.5折的不等優(yōu)惠;另外,上海銀行(22.960, -0.08, -0.35%)、上海農商行和北京銀行(8.650, -0.03, -0.35%)上海分行等中小銀行仍保持9折優(yōu)惠,其中上海銀行個(gè)別分行執行9.2折優(yōu)惠。此外二套房目前普遍執行最低1.1倍基準利率。

      記者了解到,上述首套優(yōu)惠具體還要看個(gè)人征信等資質(zhì)情況做調整,一些銀行的折扣要看個(gè)人信貸的資質(zhì)情況,比如結合銀行流水、單位資質(zhì)、房源活貸款額度等情況進(jìn)行綜合評判。

      “我們這里住房貸款的基本條件就是事業(yè)單位或者世界五百強的正式員工。”某股份制銀行某支行信貸工作人員告訴記者:“我們這邊在貸款這塊審批比較緊,貸款都比較難批下來(lái)。”

      隨著(zhù)購房成本的增加,部分銀行的放貸時(shí)間、審核過(guò)程以及風(fēng)險控制開(kāi)始趨嚴。上述股份制銀行支行的一位信貸員告訴記者:“住房貸款目前不太接了,就算接受了貸款申請,什么時(shí)候可以放款,目前不敢保證,而且如果您買(mǎi)的這個(gè)樓盤(pán)不是銀行的合作商,放貸還要往后排。”

      上述某股份制銀行支行信貸員表示:“如果是二手房放款時(shí)間大概是兩三個(gè)月,如果是期房放款會(huì )快一些,大概是2個(gè)月。”

      上調風(fēng)險加大

      隨著(zhù)北京、深圳一線(xiàn)城市房貸利率的上調,上海市銀行房貸利率是否會(huì )再次跟進(jìn)呢?

      “隨著(zhù)央行貨幣政策的變化,SLF、MLF等貨幣工具的利率在上升,傳導到銀行的資金成本也會(huì )上升,這主要是央行窗口指導的作用;隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面宏觀(guān)調控的增大,風(fēng)險會(huì )進(jìn)一步加大,銀行會(huì )通過(guò)利率的調整來(lái)進(jìn)行風(fēng)險控制。”董希淼認為。

      另外,中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為上海房貸利率的上調會(huì )取決于兩個(gè)方面:“一個(gè)方面是市場(chǎng)方面,如果資金比較充裕又沒(méi)有外力影響,暫時(shí)還沒(méi)有會(huì )上升的變化;第二個(gè)如果有銀監會(huì )這方面的窗口指導,那么利率會(huì )上升。”

      而利率上調的可能性,除了國內的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控,更為讓人擔憂(yōu)的是來(lái)自美聯(lián)儲加息的外圍壓力。甚至,有分析人士認為到2019年底,伴隨美聯(lián)儲加息的推進(jìn),國內基準利率將達到3.5%~4.25%區間帶,所以對應房貸利率可能上調至7%以上。

      盧文曦認為美元加息針對房貸利率的影響沒(méi)有那么顯性,“如果美國連續加兩次息,我們的加息壓力會(huì )很大,那就看我們手上的貨幣政策是否靈活,這時(shí)候可能會(huì )有一些應對措施,會(huì )有變相加息的動(dòng)作,否則資金會(huì )外流。就目前的環(huán)境來(lái)看,中國是需要經(jīng)濟發(fā)展的,如果升息,那么肯定對國內的經(jīng)濟發(fā)展有影響。”

      記者從上海地區部分銀行個(gè)人信貸部門(mén)了解到,目前各大行沒(méi)有收到有關(guān)房貸利率上調或者取消折扣的通知,有的銀行信貸部門(mén)工作人員表示“暫時(shí)不可能上調”。

      盧文曦認為由于大型銀行和中小銀行的信貸資金額度的不同,小銀行會(huì )根據實(shí)際情況,做房貸結構上的調整。“如果資金層面比較緊張,那么小銀行可能會(huì )追求更高的收益,放棄息差低的住房個(gè)人貸款,轉而向企業(yè)貸款方面傾斜。”

      房地產(chǎn)調控的直接影響就是樓市交易量減少,隨著(zhù)利率上行,一二線(xiàn)城市樓市進(jìn)入盤(pán)整期,銀行房貸規模也相應收縮。

      5月16日,央行上??偛堪l(fā)布《2017年4月上海市貨幣信貸運行平穩》文件,顯示2017年4月,上海市貨幣信貸運行平穩,各項貸款增速持續回升。

      其中個(gè)人住房貸款增速回落。個(gè)人住房貸款當月新增186.2億元,同比少增92.0億元,其中二手房貸款當月增加118.3億元,同比少增41.7億元。

      公開(kāi)數據顯示,上海個(gè)人住房貸款一季度新增676億元,同比少增241.3億元。其中3月份新增個(gè)人住房貸款218.5億元,同比少增142.9億元。

      對此,董希淼告訴記者,今年個(gè)人住房貸款增速同比下降主要有三個(gè)方面的原因。“第一是因為去年的基數很高,去年的個(gè)人住房貸款增長(cháng)非???,占新增貸款的46%;第二,確實(shí)受到房地產(chǎn)調控的影響,購房者的資格提高、利率上升都會(huì )影響綜合信貸;第三,商業(yè)銀行自身的信貸業(yè)務(wù)也在調整,相比去年今年整個(gè)經(jīng)濟有企穩的跡象,所以銀行針對企業(yè)的貸款就會(huì )多一些。”

      同時(shí)盧文曦認為:“從數據上看信貸的指標回升,只是房貸增速的結構上出現傾斜,說(shuō)明經(jīng)濟上還是平穩的,整體的資金還是可以的,只是做結構上的調整。我們一直說(shuō)‘脫虛向實(shí)’,資金現在可能開(kāi)始向實(shí)體傾斜。”

      盧文曦也認為數據下降與調控密不可分,“另外,加上調控的因素,大家消費的意愿不強,交易量下來(lái)了,貸款的增速肯定會(huì )下降的。上海地區二手房的交易量在一二月份的時(shí)候1萬(wàn)套都不到,3月份的時(shí)候是1.9萬(wàn)套,4月份1.5萬(wàn)套,再加上新房交易量很低,只相當于是2011年、2012年的水平。”

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